MRB Finance

Ketentuan Ppn Atas Kegiatan Membangun Sendiri

Tahukah kamu bahwa di Indonesia terdapat pajak yang mengatur pembangunan rumah/ruko sendiri atau PPN KMS (Kegiatan Membangun sendiri)?

DASAR HUKUM DAN KRITERIA PPN KMS

Sama seperti pajak yang lain, PPN KMS merupakan pajak terutang yang harus disetor dan dilapor pada waktu yang telah ditentukan. Sesuai dengan PMK No. 163 tahun 2012 yang sudah dirubah menjadi PMK No. 61 tahun 2022

Sebagai catatan, aturan tersebut tidak termasuk kegiatan pembangunan sebagai kontraktor atau pengembang.

 kriteria bangunan sendiri yang terkena pajak yaitu:

  1. Konstruksi bersifat permanen, dimana sebagian besar materialnya terbuat dari batu bata, kayu, beton, besi baja, serta material sejenis yang bersifat kokoh. Hal tersebut berlaku juga apabila konstruksi merupakan gabungan dari beberapa material yang telah disebutkan.

  2. Digunakan, maksudnya adalah bangunan tersebut dapat dimanfaatkan seperti hunian maupun tempat usaha pribadi misalnya ruko atau warung.

  3. Ukuran tertentu, Bangunan yang dibangun setidaknya memiliki luas keseluruhan mencapai lebih dari 200 m2

  4. Jangka waktu pembangunan dilakukan sekaligus atau secara bertahap sepanjang tenggang waktu antara tahapan-tahapan tidak lebih dari dua tahun.

KENAPA HARUS MEMBAYAR PPN ATAS MEMBANGUN SENDIRI?

Alasan kenapa pembangunan sendiri dikenakan pajak karena pada dasarnya seluruh barang mengalami pertambahan nilai, dan bangunan tidak terlepas dari itu.

Contohnya begini, kamu telah membeli tanah senilai Rp 200.000.000 dan memutuskan membangun rumah di atasnya. Dalam prosesnya, kamu mengeluarkan biaya sekitar Rp 100.000.000 yang digunakan untuk membeli material dan membayar pekerja.

Dari nilai yang tadinya Rp 200.000.000 kini bertambah menjadi Rp 300.000.000 bahkan lebih. Hal tersebut karena rumah yang kamu bangun memiliki nilai yang lebih dari angka tersebut.

Nilai yang dimaksud adalah nilai pemanfaatan misalnya sebagai tempat tinggal atau bisa saja sebagai tempat bisnis. Sehingga tanah yang kini menjadi hunian mengalami pertambahan nilai.

KAPAN SAAT TERUTANG PPN?

PPN KMS terutang saat bangunan mulai dibangun termasuk saat menggali pondasi atau memasang tiang hingga pembangunan selesai.

apabila tidak atau kurang menyetorkan pajaknya, Ditjen Pajak dapat menerbitkan Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar sesuai hasil pemeriksaan atau verifikasi.

BAGAIMANA JIKA DIKERJAKAN OLEH KONTRAKTOR BAGAIMANA ATURAN PAJAKNYA?

Hal tersebut tergantung dengan status kontraktor tersebut apakah kontraktor merupakan Pengusaha Kena Pajak (PKP) atau bukan.

Apabila kontraktor merupakan PKP, wajib bagi kontraktor memungut PPN atas nilai kontraknya. Dari DPP yang didasari Rencana Anggaran Biaya (RAB) yang telah disepakati antara pihak yang membangun dan kontraktor.

Jika kontraktor merupakan non-PKP, maka kontraktor tidak wajib memungut PPN namun kamu sendiri sebagai pemilik bangunan yang wajib menyetor dan melapor PPN tersebut.

TARIF PPN UNTUK KEGIATAN MEMBANGUN SENDIRI (KMS)

PPN untuk kegiatan membangun sendiri adalah 2.2% dari DPP (jumlah biaya yang dikeluarkan untuk membangun bangunan)

Ingat: perhitungan PPN KMS tidak termasuk harga perolehan tanah

CARA MENGHITUNG PPN UNTUK KEGIATAN MEMBANGUN SENDIRI (KMS)

PPN KMS Terutang = 2.2% x DPP (biaya pembangunan rumah tidak termasuk tanah)

Contoh 1

Pak Budi memiliki sebidang tanah dengan luas 300 m2 dengan nilai Rp 100.000.000. Kemudian Pak Budi berniat membangun rumah dengan rincian sebagai berikut:

  • Upah mandor: Rp 50.000.000

  • Biaya keseluruhan bahan: Rp 100.000.000

berapa PPN terutang atas pembangunan sendiri itu?

Sesuai dengan PMK No. 61 2022

= PPN x DPP

= 2.2 x (50.000.000 + 100.000.000)

Maka, besaran PPN KMS terutang bapak Budi adalah Rp 3.300.000,-

Contoh 2

Perhitungan juga berlaku apabila seorang pembangun rumah bertingkat dan jika dihitung memiliki luas total yang masuk kriteria perhitungan yaitu lebih dari 200 m2

Pak Andri ingin membangun rumah tingkat dengan luas tanah sebesar 150 m2 luas bangunan 200 m2 dengan biaya total (upah mandor dan biaya material) sebesar Rp 200.000.000. Berapa PPN terutang untuk KMS Pak Andri?

=2.2% x 200.000.000

Maka, PPN terutang Pak Andri atas kegiatan membangun sendiri sebesar Rp 4.400.000,-

CARA PEMBAYARAN PPN DALAM KEGIATAN MEMBANGUN SENDIRI

cara pembayaran PPN KMS bisa dilakukan dengan cara berikut:

  • Dilakukan setiap bulan sebesar 2.2% dikalikan dengan jumlah biaya yang dikeluarkan tiap bulan

  • Pembayaran menggunakan Surat Setoran Pajak dengan kode: 411211 – 103

  • Jika tempat bangunan didirikan berada di wilayah kerja KPP tempat orang pribadi/badan yang melakukan KMS terdaftar, kolom NPWP yang tercantum pada Surat Setoran Pajak diisi dengan NPWP pribadi atau badan tersebut.

  • Jika  tempat bangunan didirikan berada di wilayah KPP yang berbeda dengan KPP tempat pribadi/badan, kolom NPWP diisi dengan: 00.000.000.0-KPP-000 (KPP diisi dengan 3 digit kode KPP) dan pada kolom “penyetor” diisi nama dan NPWP pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri.

paling lambat pembayaran PPN KMS tanggal 15 bulan berikutnya setelah berakhirnya masa pajak bisa melalui bank atau kantor POS

CARA PELAPORAN

  • Bagi PKP yang melakukan kegiatan membangun sendiri wajib melaporkan PPN KMS menggunakan SPT masa PPN dan masa pelaporan paling lambat pada akhir bulan berikutnya setelah masa pajak berakhir.

  • Wajib pajak berstatus PKP melaporkan SPT masa PPN dengan melampirkan SSP lembar ketiga ke KPP terdaftar.

  • Apabila dilakukan pada wilayah berbeda dengan wilayah KPP terdaftar, kamu dapat menambah laporan SSP lembar ketiga ke Kantor Pelayanan Pajak di wilayah kamu membangun bangunan.

  • Orang pribadi atau badan non PKP yang melakukan pembayaran PPN terutang atas KMS dan telah mendapatkan validasi Nomor Transaksi Penerimaan Negara (NTPN) dianggap telah melaporkan PPN sesuai tanggal NTPN(tidak perlu lapor SPT ke KPP)

FREE CONSULTATION

Recent Post